 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
|
|
|
 |
|
| |
De toekomst voorspellen is lastig; de achilleshiel van stedenbouw en gebiedsontwikkeling. De meeste gebieds planning neemt al snel 30 tot 50 jaar in beslag om tot volwassenheid te komen, en tegen die tijd is de wereld dusdanig veranderd dat de initiële plannen veelal niet goed meer aansluiten op de situatie. Daarnaast leidt traditionele gebiedsontwikkeling vaak tot locaties met een zwakke economische motor, beperkte diepgang van kwaliteiten en vrijwel geen mogelijkheden voor zelfontplooing van een gebied of mogelijkheden voor herconfiguratie naar gelang de omgeving verandert. Except introduceert een geheel nieuwe planningsmethode die deze problemen het hoofd biedt en de condities voor waarde, kwaliteit alsmede daadwerkelijke duurzaamheid mogelijk maakt.
Een groot gebied met verschillende monumentale panden biedt de ideale locatie voor deze bijzondere nieuwe methode van stedenbouw. De opdrachtgever sprak de wens uit om de bestaande serie monumentale gebouwen en omliggend terrein te herontwikkelen. Vanwege de moeilijkheidsgraad van de opgave mede door bodemvervuiling, de monumentale staat, economische factoren en locatie was tweede generatie stedenbouw hier van toepassing. Except gebruikte haar onderzoek naar groei-planning om een model te ontwikkelen gestaafd op nieuwe economische systemen en onderzoek naar stedelijke groeipatronen. Door middel van het toepassen van deze methode kan in de loop der tijd hogere economische en culturele waarde worden gecreëerd met een minimum aan initiële investering.
Bij traditionele investeringsplanning wordt een kaart van het gebied getekend en door middel van een bestemmingsplan een beeld van de toekomstige situatie gecreëerd. De locatie van woningbouw, winkels, kantoren, diensten en infrastructuur worden zo vastgelegd voor een lange periode, in een mix waarover vele boeken over zijn geschreven. Oftewel de fysieke realiteit wordt vastgelegd, en de sociaal maatschappelijke realiteit is de dynamische factor in dit fysieke domein. Zo zou het ideale beeld zich vervolgens over tientallen jaren moeten ontwikkelen. Door de onmogelijkheid ver genoeg vooruit te kunnen kijken lijdt dit echter altijd tot een sub-optimale en vaak starre situatie. Onze nieuwe methode keert de situatie om. Niet de fysieke realiteit is het onderwerp van planning, maar de sociaal-maatschappelijke omstandigheden. De fysieke realiteit wordt daardoor een resultante van de activiteiten en mogelijkheden in het gebied. Gedurende een bepaalde periode worden de sociaal-maatschappelijke stimuli gepland, variërend van culturele evenementen tot het oprichten van verenigingen van ontwikkelaars en sociale energiebedrijven. Individueel initiatief wordt aangesproken en zonder gedetailleerd bestemmingsplan kanhet zich effectiever ontplooien. Het resultaat is een gebied met een
|
|
|
| |
| |
|
| |
hogere dichtheid van cultuur, initiatief, variatie en dynamiek, en daaraan gelieerd: een hogere waarde.
Traditionele stedelijke gebieds-ontwikkeling vereist grote investeringen van de ontwikkelaars. Omdat deze investeringen zich in de loop der tijd terug moeten verdienen is er hoge druk om controle uit te oefenen op het eindresultaat. Het is daarbij minder belangrijk als het resultaat sub-optimaal is of inflexibel, als het zichzelf maar terugverdient met de nodige winst. Groei-Planning vereist daarentegen relatief kleine initiële investeringen, die zich in de loop der jaren eenvoudig laten terug verdienen. De druk om vooraf het eindresultaat te definiëren is daardoor niet aanwezig, en de locatie kan een natuurlijk groeiproces doormaken, versneld en gestuurd door de groei-planning. Over de groeiperiode ontwikkelt het model zich exponentieel, met een toenemende instroom van geïnteresseerde partijen. Het uiteindelijke resultaat ligt dichter bij de stedelijke idealen waar naar wordt gezocht, met dynamiek, initiatief, diversiteit en een veelvoud aan ontwikkelingsmogelijkheden. Het programma is zelfregulerend, en vaart op vraag en aanbod, terwijl de kwaliteit van de stedelijke omgeving een gelaagde kwaliteit krijgt door persoonlijk belang, verantwoordelijkheid en initiatief van de gebruikers.
Met duidelijke randvoorwaarden ingesteld op prestatie in plaats van regels kunnen duurzaamheidsidealen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Ook andere gewenste regelgeving met betrekking tot monumentenzorg, milieu en veiligheid kunnen op prestatieniveau worden geregeld. Hierdoor valt een grote hoeveelheid onnodig complicerende regels weg, waardoor initiatief nog verder wordt gesteund, en kunnen de allerhoogste prestatienormen worden gehaald. Op het terrein geld als randvoorwaarde bijvoorbeeld dat geen energie het terrein op mag worden gebracht, dus ook geen elektriciteit. Ook mag er geen afval van het terrein af worden vervoerd. Het is daarbij niet van belang hoe de ontwikkelende partijen de behoefte aan energie met elkaar vervullen: zon, water, grond of wind, dat is om het eender. Met de snelle ontwikkeling in technologie kunnen regels en wetten geen ideaal pad aanduiden, maar werken enkel prestatie-georiënteerde randvoorwaarden.
|
| |
|
|
|
| |
|
| |
Het aangewezen gebied (dat vooralsnog even geheim blijft) bleek de ideale situatie voor het toepassen van tweede generatie stedenbouwkundige ontwikkeling. Het is een flinke locatie met een balans aan natuurlijk gebied, bestaande panden en een afbakening van de omgeving door middel van een bestaande barrière. Bestaande bodemvervuiling zorgde voor de noodzaak van een slimme en integrale aanpak. Met een goed uitgebalanceerd systeem van randvoorwaarden, slimme coöperatieve structuren en natuurlijke systemen voor milieu verbetering kon een traject worden uitgezet van socio-economische stimulansen die het gebied een Groei-Plannings periode in konden laten gaan. Met de kwaliteiten van de bestaande monumentale gebouwen als centraal ontwikkelingspunt is het gebied geenvisioneerd om binnen 50 jaar tot dynamische ontwikkelingskern met een gevarieerd programma uit te groeien.
In de pioniersfase wordt het gebied gebruikt voor licht industrieel programma zoals bijvoorbeeld botenbouw, en culturele evenementen alsmede licht educatieve programma's. Dit wordt in de loop der tijd gevolgd door een mix van kantoren, retail en onderwijs gevolgd door woningbouw en diensten. In de derde fase groeit het individuele investeringselement en begint een dynamische stadskern te groeien. De ontwikkeling daarna verloopt vervolgens exponentieel. Gebruikmakend van slimme natuurlijke reiniging en saneringsmethodes vormt het eens vervuilde en verlaten terrein een kiem voor een vruchtbare, schone en voorbeeldige ontwikkeling. Een plek die als voorbeeld kan dienen voor een nieuwe generatie mensen en ontwikkeling.
Onderzoek en conceptuele ontwikkeling door Except alsmede de creatie van teksten, visiebeelden, diagrammen en grafisch ontwerp van delen van het project. Neem voor meer informatie over Groei-Planning of tweede generatie gebiedsontwikkeling contact met ons op.
|
| |
|
|
|
|
|
 |
|
 |
| |
|
|
|
|
|
|
